Kann die Eigentümerversammlung den Verwalter überhaupt entlasten, wenn dieser keinen Vermögensbericht vorgelegt hat? Eine wichtige Rechtsfrage für Wohnungseigentümer. Nein, sagt das Landgericht in Frankfurt am Main und erklärt auch, woran man einen ordnungsgemäßen Vermögensbericht denn erkennt und was nicht mehr als solcher durchgeht.
Frankfurt/Main. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur entlastet werden, wenn er den Eigentümern auch einen Vermögensbericht vorgelegt hat. Dazu genügt es nicht, eine Jahresabrechnung und eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vorzulegen. Ein Vermögensbericht muss vielmehr eine Aufstellung über das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft enthalten. Bleibt ein WEG-Verwalter diese Aufstellung schuldig, entspricht es nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, seine Entlastung zu beschließen.
So hat es jedenfalls das Landgericht Frankfurt am Main entschieden (Urteil vom 09.11.2023, AZ.: 2-13 S 3/23). Dabei ging es um einen Rechtsstreit aus dem Frankfurter Umland, der erstinstanzlich vor dem Amtsgericht Langen verhandelt worden war. Dort hatte eine Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung geklagt, welcher den Verwalter entlastete. Die klagende Eigentümerin hielt den Beschluss für falsch, da der Verwalter ihrer Meinung nach keinen ordentlichen Vermögensbericht vorgelegt hatte.
Kein Vermögensbericht – keine Entlastung
Der WEG-Verwalter hatten den Eigentümern lediglich Abrechnungsunterlagen zukommen lassen. Das reiche aber nicht aus, befand das Amtsgericht und gab der Klage der Eigentümerin statt. Das Landgericht sah es genauso und wies die Berufung des WEG-Verwalters ab. Das Amtsgericht habe die Entlastung des Verwalters zu Recht für ungültig erklärt. Auch die im Berufungsverfahren vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung genügte nicht, ergänzte das Landgericht. Sie möge zwar für das Verständnis der Jahresabrechnung hilfreich sein, enthalte allerdings nicht die Informationen, die im Vermögensbericht geschuldet seien.
Das Gericht machte in seinem Urteil deutlich, was ein Vermögensbericht konkret leisten muss: „Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft zu erhalten.“ Er müsse daher zumindest eine Aufstellung über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen enthalten. Dazu gehören Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft sowie ihre wesentlichen Vermögenswerte. Der Bericht habe so zu erfolgen, dass ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ihn ohne fachliche Hilfe verstehen könne, betonte das Landgericht.
Es erklärte zugleich, dass der Vermögensbericht ein separates Dokument sei, „welches allen Eigentümern nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu übermitteln ist.“ Es genügt also nicht, einfach über Jahr hinweg irgendwelche Unterlagen bereitzustellen. Ob es ausreicht, im Vermögensbericht auf bereits versendete Unterlagen zu verweisen, musste das Gericht hier nicht klären, weil ja gar kein Vermögensbericht vorgelegt worden war. Das Gericht stellte aber fest: „Jedenfalls ist es nicht die Aufgabe der Eigentümer, sich die zu erteilenden Informationen aus den vom Verwalter im Laufe des Jahres übersandten Unterlagen herauszusuchen.“
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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