Modernisierungsmieterhöhung: Welche Kosten dürfen Vermieter zugrunde legen?

Für Instandhaltungen muss der Vermieter aufkommen, Modernisierungen trägt dagegen anteilig der Mieter über eine Mietanpassung. Doch was gilt, wenn alte Bauteile am Haus modernisiert werden, bevor eine Instandhaltung nötig wird? Den Streit darüber hat eine Mieterin aus Düsseldorf bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) getragen. Dessen Urteil macht die Sache nicht unbedingt einfacher.

Für Instandhaltungen muss der Vermieter aufkommen, Modernisierungen trägt dagegen anteilig der Mieter über eine Mietanpassung. Doch was gilt, wenn alte Bauteile am Haus modernisiert werden, bevor eine Instandhaltung nötig wird? Den Streit darüber hat eine Mieterin aus Düsseldorf bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) getragen. Dessen Urteil macht die Sache nicht unbedingt einfacher.

Karlsruhe. Modernisiert ein Vermieter Bauteile des Mietshauses, die noch funktionieren und noch keiner Instandhaltung bedürfen, kann er zwar eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Zu deren Berechnung darf er aber nicht einfach die Gesamtkosten der Modernisierung heranziehen. Vielmehr ist ein Anteil für die ansonsten später fällige Instandhaltung abzuziehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19).

Im konkreten Fall hatten die Vermieter in einem Haus in Düsseldorf Treppenhausfenster, Haus- und Wohnungstüren sowie die Briefkastenanlage austauschen lassen. Die Teile waren sechs Jahrzehnte alt, aber funktionstüchtig und zeigten auch keine Mängel. Zur Refinanzierung der Maßnahme setzten die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung an. Für die Berechnung legten sie die vollen Kosten der Modernisierung zugrunde.

Alte, aber funktionstüchtige Briefkästen und Türen erneuert

Eine Mieterin wollte die Mieterhöhung nicht hinnehmen und klagte dagegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab beiden Seiten teilweise Recht. Er beanstandete nicht, dass die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung verlangten. Sie hätten diese aber nach Auffassung der obersten Zivilrichter anders berechnen müssen – unter Abzug anteilig gesparter Instandhaltungskosten.

Hintergrund ist, dass Vermieter die Instandhaltungskosten tragen müssen. Kosten für eine Modernisierung können sie dagegen über eine Mietanpassung teilweise auf die Mieter umlegen. Aktuell dürfen 8 Prozent der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden, bis 2018 waren es noch 11 Prozent (wir berichteten). Grund für diese Regelung ist laut BGH, dass die Mieter von einem gewachsenen Gebrauchswert profitieren.

BGH: Kein Umgehen von Instandhaltungskosten durch Modernisierung

Bei einer Instandhaltungsmaßnahme wird dagegen nur der bisherige Gebrauchswert erhalten. Diese Unterscheidung würde nach Ansicht der Bundesrichter ausgehebelt, wenn Vermieter durch eine vorgezogene Modernisierung später anfallende Instandhaltungskosten umgehen könnten. Daher entschieden die Richter, dass bei einer solchen Modernisierung von Gebäudeteilen, die noch nicht instandhaltungsbedürftig sind, die gesparte, spätere Instandhaltung von der Modernisierungsmieterhöhung abzuziehen ist.

Das gilt auch dann, wenn die Bauteile wie im vorliegenden Fall noch in Ordnung sind, aber bereits einen erheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer hinter sich haben. Stellt sich natürlich die Frage, wie die von den Modernisierungskosten abzuziehenden Instandhaltungskosten ermittelt werden sollen. Laut BGH ist eine Schätzung vorzunehmen – unter Bezugnahme auf die übliche Lebensdauer der betroffenen Teile und ihren Abnutzungsgrad. In diesem Punkt macht das Urteil die Lage für Vermieter und Mieter nicht leichter, sondern erhöht die Streitanfälligkeit.

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Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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